购房后开发商拖延办证，起诉办证并索要违约金有戏吗？

时间： 2024-09-12 02:07     

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

（一）原告诉求与被告上诉请求

1. 原告诉求

- 高先生向一审法院提起诉讼，包含两个请求。一是要求W公司协助把位于北京市朝阳区一号房屋的产权办理到高先生和吴女士名下；二是要求W公司向高先生和吴女士支付逾期办理产权登记手续的违约金17200元。

2. 被告上诉请求

- W公司上诉，请求撤销一审判决的第二项，即不想向高先生、吴女士支付17200元违约金。

（二）上诉理由

- W公司觉得本案中逾期办理房地产权属证书的违约金适用普通诉讼时效制度，应当从被上诉人知道或者应当知道权利被侵害时开始计算诉讼时效期间。根据合同约定，涉诉房屋在2005年9月28日交付使用，W公司应在2006年9月23日前为被上诉人办理房地产权属证书，所以违约金的诉讼时效是从2006年9月23日到2008年9月22日。而被上诉人第一次起诉是在2017年7月27日，已经超过诉讼时效。

（三）被告辩称

1. 高先生辩称

- 高先生认可一审判决。

2. 吴女士未作答辩。

（四）法院查明情况

1. 购房合同情况

- 2005年9月12日，高先生和吴女士作为共同买受人与W公司（出卖人）就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，房屋总价172万元。合同规定签订当天支付86万元房款，剩余房款以按揭方式付款。并且约定在买受人付清全部房款和相关费用，且提供齐全办理产权证所需文件后，出卖人应在该商品房交付使用后360日内为买受人办理好房地产权属证书；如果是出卖人的责任，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。

2. 购房款支付与手续办理

- 2005年9月14日，W公司给高先生及吴女士开具86万元的购房款发票。2005年9月15日，高先生、吴女士与M银行、W公司签订《楼宇按揭担保借款合同》。涉案房屋的银行按揭贷款在2009年提前还清。

3. 房屋交付与入住

- 2005年9月28日，W公司为高先生办理入住手续。

4. 证据提交与认可

- 庭审中，高先生提交《商品房买卖合同》《楼宇按揭担保借款合同》、发票、贷款结清单、物业费、供暖费、门禁卡、契税、印花税发票等证据，用于证明与W公司的合同关系；提交居住证明，表明2005年9月28日高先生及吴女士入住涉案房屋；提交高先生与吴女士的《离婚协议书》，证明2007年10月15日两人协议离婚，约定涉案房屋归高先生所有，吴女士不再对该房屋主张权利。W公司对这些证据的真实性都认可。

- 庭审中，W公司提交涉案房屋当前权属情况的网页查询，证明涉案房屋具备办理产权证的条件，高先生对此认可。

（五）法院认为

1. 合同效力与履行义务

- 法院认为依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应按约定履行义务。高先生、吴女士与W公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方都应按约定履行。现在W公司同意为高先生和吴女士办理涉案房屋的产权登记，法院没有异议。

2. 违约金判定

- 对于高先生主张的违约金，法院认为一方不履行合同义务或者履行不符合约定就得承担违约责任。按照合同约定，买受人支付了首付款并办理房屋按揭贷款，完成了支付购房款的义务，出卖人应在房屋交付之日起360日内办理完产权登记手续，也就是W公司应在2006年9月23日之前办理完。当时高先生和吴女士还未离婚，W公司没有举证在合同约定的办证期限之前要求高先生和吴女士配合提供办证所需资料，也没有证明之后高先生或者吴女士未配合其办证手续，所以法院不接受W公司的抗辩。

- 因为W公司未按约定履行办证义务，应按合同约定向买受人支付违约金。对于W公司提出的时效抗辩，法院认为请求支付违约金的诉讼时效应从违约行为终止之日开始计算，在本案中W公司迟延办证的违约行为一直持续到现在，所以法院不采纳W公司以诉讼时效已过的抗辩意见，支持高先生要求W公司支付违约金的诉讼请求。

（六）裁判结果

1. 北京W公司在判决生效之日起七日内协助高先生将位于北京市朝阳区一号房屋的产权办理至高先生及吴女士名下；

2. 北京W公司在判决生效之日起七日内支付高先生及吴女士违约金17200元。

（七）律师点评

1. 诉讼时效与违约金请求

- 在这个案件中，争议焦点是高先生要求W公司支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。首先，请求支付逾期办证违约金基于合同约定，属于债权请求权，应适用诉讼时效。其次，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时开始计算。本案中，涉案《商品房买卖合同》只约定了出卖人交付房屋和为买受人办理产权登记的期限，没有明确约定买受人主张逾期办理产权登记违约金的期限。

2. 未超诉讼时效的判定依据

- 高先生在向W公司提出办证要求后，W公司未履行合同义务，高先生在明确知道W公司违反合同约定后起诉要求W公司履行办理产权登记义务并支付逾期办证违约金，并没有超过诉讼时效。W公司主张违约金的诉讼时效应从合同约定的办证期限届满次日起计算，这种说法缺乏依据。

案件心得

从这个案件可以总结出以下几点：一是在合同纠纷中，合同条款的明确性至关重要。本案中合同未明确约定主张违约金的期限，这为诉讼时效的判定带来了争议点。二是诉讼时效的起算点在司法实践中有不同的判定依据。对于持续违约行为，如本案中的逾期办证行为，诉讼时效应从违约行为终止之日起算，而不是简单按照合同约定的履行期限届满起算。三是证据在案件中的作用不可忽视。双方在庭审中提交的各类证据，如购房相关的合同、发票、居住证明等，对法院认定案件事实，如合同关系的存在、房屋的交付入住、双方履行义务的情况等起到了关键作用。当事人在签订合同时应尽可能详细地约定各项条款，并且在合同履行过程中注意保留相关证据，以便在发生纠纷时能够有效地维护自己的权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！